Thị trường bất động sản vẫn thiếu bền vững vì "đói vốn”

Nhìn chung các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư.

Báo cáo mới công bố từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có ý nghĩa rất quan trọng, chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Hiện nay, trên thị trường, mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS của những tổ chức tín dụng dao động trong khoảng từ từ 9-11% tùy theo thời hạn và đối tượng. Mức lãi suất như này (dành cho cả nguồn vốn ngắn, trung và dài hạn) được cho rằng còn rất cao đối với các nhà đầu tư BĐS.

"Mặc dù đã có sự hồi phục nhưng trên thị trường BĐS, giá cả sản phẩm đang rất cạnh tranh, biên độ lợi nhuận của những nhà kinh doanh địa ốc không còn được nhiều như trước (nhiều nhất là khoảng 10%). Với lãi suất lên tới 9-11% mà biên độ lợi nhuận khoảng 10% thì vốn vay chiếm phần nhiều lợi nhuận của nhà đầu tư", báo cáo cho biết.

Theo VNREA, tại những quốc gia phát triển như ở Mỹ, cho vay đầu tư BĐS với mức lãi suất rất thấp, dao động trong khoảng từ 5-7% tùy thời hạn ngắn, trung hay dài hạn. Tuy nhiên, tại các quốc gia phát triển, huy động vốn cũng có mức lãi suất rất thấp, nhất là tại Mỹ, lãi suất tiền gửi trong kỳ hạn 1 năm trung bình của những tổ chức tín dụng chỉ vào khoảng từ 1-2%. Tại những quốc gia đó, lãi suất huy động thấp nên mức lãi suất cho vay cũng rất thấp.

Đồng thời, các ngân hàng tại các nước phát triển, như ở Mỹ, họ cũng không trường vốn nhằm tạo điều kiện để hạ lãi suất cho vay. Nhưng những khoản vốn ngắn hạn cho vay trong lĩnh vực BĐS đã được các ngân hàng “chứng khoán hóa”. Nghĩa là những khoản cho vay BĐS sẽ được các nhà băng phát hành một loại chứng khoán căn cứ vào món vay BĐS đó, điều này tạo ra sự quay vòng của nguồn vốn. Đó cũng là một trong các yếu tố giúp cho mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS nói riêng, cũng như cho vay đầu tư sản xuất kinh doanh nói chung tại những quốc gia phát triển thấp hơn nhiều so với Việt Nam.

VNREA cho biết, hiện nay trên thị trường BĐS Việt Nam nguồn vốn để phát triển dự án bất động sản thương mại nằm ở 3 nguồn chính gồm nguồn vốn của chính các doanh nghiệp bất động sản – chủ dự án, nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Đối với phần lớn các dự án bất động sản thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là nguồn tín dụng từ ngân hàng và các chính sách hoặc phương thức huy động tín dụng sẽ tác động mật thiết tới sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản. Tín dụng ngân hàng vẫn là số 1 với thị trường BĐS. Mặc dù tín dụng chỉ chiếm 10%, nhưng thế chấp tài sản chiếm đến 65-70%.

"Nhìn chung các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Hiện tại nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thời gian thực hiện một dự án thường từ 4-5 năm nên các doanh nghiệp quy mô nhỏ thường rất chật vật về vốn. Một số doanh nghiệp phát hành cổ phiếu huy động vốn trên thị trường, tuy nhiên có một số ít các doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và thu hút được các cổ đông. Trong các nguồn vốn đầu tư vào bất động sản thì vốn tự có chỉ chiếm 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8% còn lại là vốn vay tín dụng 59,5%", VNREA cho hay.

Trong khi đó, hầu hết các ngân hàng đều cho vay với thời gian ngắn (2-5 năm) như khi vay thường phải thế chấp các quyền sử dụng đất, tài sản... thậm chí cả tài sản hình thành từ vốn vay. Thực tế thời gian đi vay càng dài thì tiểm ẩn rủi ro càng cao. Các nhà đầu tư còn gặp phải gánh nặng về lãi suất, tuy vậy không phải cứ chấp nhận lãi suất cao mà được vay tiền, các ngân hàng cũng gặp phải vấn đề cung tiền. Cùng với việc nhà nước thi hành các chính sách thắt chặt tín dụng thì kênh huy động vốn này có nhiều khó khăn.

Đối với một kênh huy động vốn khác của các chủ đầu tư là vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư – trong các năm qua hình thức huy động vốn này được áp dụng tương đối thành công đối với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp. Nhưng hiện nay, khi thị trường BĐS đóng băng, giá nhà đất, chung cư và các căn hộ giảm nhanh.

VNREA cũng cho rằng, luồng vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS sẽ tăng mạnh với tiềm năng vốn cao, tạo áp lực lớn lên năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư trong nước. Vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam luôn cần tới các giải pháp phù hợp. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, chi phí sử dụng vốn thấp chính là điều kiện cần để hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam.

"Để tăng hiệu quả huy động vốn cho các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản thì điều đầu tiên là thị trường này phải thực sự phát triển. Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ, trong đó Nhà nước cần tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản thông qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính. Đồng thời, cần phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản; cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản và tiếp tục hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn", VNREA khuyến nghị.

Phương Dung