Năm 2026: Dấu mốc khác biệt của thị trường bất động sản

Năm 2025 được xem là một trong những thời điểm hiếm hoi mà thị trường bất động sản Việt Nam thể hiện sự phân hóa rõ rệt và mang nhiều dấu ấn đặc biệt so với các năm trước. Nếu giai đoạn đầu năm, tâm lý thận trọng vẫn bao trùm phần lớn nhà đầu tư và người mua, thì càng về cuối năm, thị trường càng bộc lộ sự hồi phục mạnh mẽ, nổi bật nhất là phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn.

Dòng vốn tập trung vào nhu cầu ở thực

Trong suốt năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Không chỉ nguồn cung được mở rộng, mặt bằng giá cũng liên tục thiết lập các mốc mới. Đến quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 86 triệu đồng/m² – mức cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường.

Theo thống kê của One Mount Group, tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội trong năm 2025 ước tính đạt khoảng 34.500 căn, với tỷ lệ tiêu thụ gần như tương đương. Điều này phản ánh sức mua lớn và cho thấy nhu cầu ở thực đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Đáng chú ý, xu hướng tích cực này không chỉ giới hạn ở phân khúc căn hộ mà còn lan sang nhà ở trong ngõ và một số loại hình khác tại khu vực nội đô, đặc biệt trong nửa đầu năm 2025. Đà tăng giá cũng nhanh chóng mở rộng sang các địa bàn vệ tinh như Văn Giang (Hưng Yên), Bắc Ninh…, cho thấy quá trình giãn dân và mở rộng không gian đô thị đang diễn ra song hành với sự phát triển hạ tầng và kết nối vùng.

Điểm khác biệt lớn nhất của thị trường năm 2025 nằm ở sự thay đổi trong hành vi người mua. Dòng tiền không còn dàn trải vào các sản phẩm mang tính đầu cơ ngắn hạn, mà tập trung mạnh vào những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn. Yếu tố pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng thực tế và giá trị tích lũy lâu dài dần trở thành tiêu chí hàng đầu, thay thế cho tư duy “lướt sóng” trước đây.

Song song đó, năm 2025 cũng ghi nhận quá trình sàng lọc mạnh mẽ trong toàn ngành. Chỉ những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực chất, chiến lược sản phẩm rõ ràng và am hiểu nhu cầu thị trường mới duy trì được vị thế. Ở mảng phân phối, việc siết chặt hoạt động môi giới, các quy định về thuế và chứng chỉ hành nghề đã buộc nhiều đơn vị phải tái cấu trúc, hướng đến sự chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

Quý IV/2025: Cao trào của chu kỳ phục hồi

Quý IV/2025 được đánh giá là giai đoạn sôi động bậc nhất của thị trường trong nhiều năm. Riêng tại Hà Nội, khu Đông trở thành tâm điểm khi hàng loạt chủ đầu tư lớn đồng loạt tung ra các dự án quy mô, với tốc độ hấp thụ vượt kỳ vọng.

Có những dự án gồm 8–10 tòa căn hộ được tiêu thụ chỉ trong vòng một tháng – điều mà trước đây thị trường cần tới vài năm mới đạt được. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đã nắm bắt chính xác nhu cầu và đưa ra sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả cũng như kỳ vọng của số đông khách hàng.

Thị trường đang dịch chuyển từ trạng thái “phòng thủ” sang “chủ động tạo thế”, với vai trò dẫn dắt thuộc về những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và chiến lược dài hạn. Đây chính là tiền đề để bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới, ổn định và gắn chặt hơn với nhu cầu thực của xã hội.

Triển vọng 2026: Tăng trưởng có chọn lọc

Bước sang năm 2026, thị trường được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng, nhưng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn. Niềm tin đã dần quay trở lại, pháp lý từng bước được tháo gỡ, trong khi nhu cầu ở thực vẫn là trụ cột chính nâng đỡ thị trường.

Kỳ vọng về giai đoạn tăng trưởng 2026–2027 được đánh giá có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng đang đồng loạt hội tụ, từ hoàn thiện khung pháp lý, ổn định kinh tế vĩ mô đến đầu tư hạ tầng và nhu cầu nhà ở thực. Năm 2026 cũng là thời điểm các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức vận hành đầy đủ, cùng với việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026. Dù trong ngắn hạn có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính, nhưng về dài hạn, đây được xem là bước đi cần thiết để thiết lập mặt bằng thị trường minh bạch và công bằng hơn.

Những vướng mắc kéo dài trong công tác xác định giá đất dự án được kỳ vọng sẽ dần được tháo gỡ, qua đó cải thiện nguồn cung và giảm thiểu rủi ro pháp lý – vốn là điểm nghẽn lớn của thị trường thời gian qua. Ở góc độ vĩ mô, dòng vốn FDI duy trì tích cực, hoạt động sản xuất – kinh doanh phục hồi ổn định, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ 9 tháng đầu năm 2025 vượt 5,2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng thực trên 7%. Đây là các tín hiệu cho thấy sức cầu nội địa đang được củng cố, tạo động lực trực tiếp cho thị trường bất động sản đô thị.

Đặc biệt, đầu tư công quy mô lớn, tập trung vào hạ tầng giao thông chiến lược, được xem là động lực dài hạn giúp cải thiện kết nối vùng, thúc đẩy giãn dân và hình thành các cực tăng trưởng mới. Về giá cả, VARS nhận định giá bất động sản trong năm 2026 khó có khả năng giảm sâu do nhu cầu ở thực cao và chi phí phát triển dự án ngày càng lớn. Tuy nhiên, thị trường sẽ phân hóa mạnh: những dự án thiếu pháp lý, vị trí kém, giá bán vượt xa giá trị thực sẽ đối mặt với nguy cơ chậm thanh khoản. 

Các chuyên gia cho rằng để quá trình phục hồi diễn ra bền vững, vẫn cần tiếp tục tháo gỡ các nút thắt về quản lý địa phương, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hợp lý, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng và điều hành lãi suất theo hướng thận trọng.

Tổng thể, giai đoạn 2026–2027 được kỳ vọng sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới cho bất động sản Việt Nam – không dựa vào kỳ vọng ngắn hạn, mà tập trung vào giá trị thực, chất lượng sản phẩm và khả năng khai thác bền vững trong dài hạn.