Ôm đất…
Vạn Thịnh Phát được cho là doanh nghiệp thực hiện nhiều thương vụ M&A dự án bất động sản và có nhiều quỹ đất nhất hiện nay. Giới địa ốc cho rằng, chỉ từ năm 2014 tới nay, Vạn Thịnh Phát đã thực hiện hàng loạt thương vụ thâu gom quỹ đất thành công. Điều đáng nói là những quỹ đất này dù Vạn Thịnh Phát đã ôm từ lâu, nhưng hiện đều bất động.
Đơn cử, thời điểm tháng 3/2016, UBND tỉnh Long An thống nhất về chủ trương để doanh nghiệp này tiếp nhận, đầu tư 16/19 dự án mà UBND tỉnh đã có quyết định thu hồi trên địa bàn huyện Cần Giuộc. Theo đó, đây là dự án đầu tư gồm 3 cụm công nghiệp, 7 khu dân cư thương mại dịch vụ và nhiều dự án nhà ở tái định cư, với tổng diện tích trên 1.500 ha. Thế nhưng cho đến nay, những dự án này đều chưa “động đậy”.
Cũng trong năm 2016, Vạn Thịnh Phát còn thâu tóm một khu đất rộng 118 ha nằm trong dự án Mũi Đèn Đỏ tại quận 7, Tp.HCM. Khu đất này trước đây được UBND Tp.HCM giao cho Công ty CP Tập đoàn Sài Gòn Peninsula làm chủ đầu tư, đã phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 từ năm 2010. Hoàn tất thương vụ này, Vạn Thịnh Phát tiết lộ sẽ đầu tư khoảng 6 tỷ USD để xây dựng các hạng mục, nhưng tới nay, dự án vẫn bất động.
Một thông tin mới đây cho rằng Vạn Thịnh Phát lại đang tiếp tục ôm quỹ đất rộng hơn 93ha, được quy hoạch thành khu thương mại, hành chính y tế, khu biệt thự nhà vườn, nhà liền kề và chung cư cao tầng. Khu đất này do Công ty CP Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu khoảng 10 năm nay, nhưng hiện chưa triển khai. Ngoài ra, Vạn Thịnh Phát còn mua lại chung cư Thuận Kiều, quận 5 cùng hàng loạt dự án khác tại Tp.HCM và đều chưa thấy triển khai.
Một doanh nghiệp khác cũng đang thu gom quỹ đất là Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh. Được biết, thông qua M&A, chỉ riêng tại Tp.HCM, công ty này có thêm 12 dự án trong năm 2016, nâng tổng số dự án đang triển khai lên con số 27. Năm 2016, Đất Xanh cũng tích lũy được quỹ đất hơn 400 ha, đủ để triển khai một số khu nhà ở trong một vài năm tới.
Ngoài 2 cái tên trên, phải kể đến Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức với quỹ đất khá lớn, nhất là vào năm 2016, đơn vị này đã hoàn tất thủ tục ký kết hợp tác cùng lúc với Công ty CP Dệt may Liên Phương, Công ty CP Ngoại thương và Phát triển đầu tư Tp.HCM (Fideco) và Quỹ đầu tư Pavo Capital (Anh).
Với 2 đối tác trong nước, Nhà Thủ Đức đưa thêm 6 dự án căn hộ, cao ốc văn phòng, khu đô thị, khu dân cư tại Tp.HCM, Nha Trang, Nam Định vào danh mục đầu tư với quy mô quỹ đất lên đến 56ha. Trong khi đó, quỹ đầu tư đến từ Anh đóng vai trò hỗ trợ Nhà Thủ Đức cùng các đối tác giải quyết nhu cầu vốn lớn và dài hạn cho các dự án này.
Việc mở rộng quỹ đất theo cách làm truyền thống phải mất tối thiểu 3 - 5 năm và phải có nguồn vốn lớn mới chuẩn bị được quỹ đất khủng này. Vì thế, bằng cách bắt tay 3 bên, Nhà Thủ Đức đã thâu tóm được các quỹ đất với tốc độ nhanh hơn nhiều.
Một dự án đang triển khai trên quỹ đất được cho là đẹp nhất
nhì quận 2 của Keppel Land. Ảnh Gia Huy
Công ty Khang Điền cũng là một đại gia bất động sản sở hữu quỹ đất lớn hơn trăm ha tại Tp.HCM, tuy nhiên, doanh nghiệp này vẫn tham vọng mở rộng thêm quỹ đất và chọn con đường ngắn nhất là thâu tóm cổ phần của đối tác. Vào cuối năm 2015, Khang Điền đã mua thỏa thuận 32 triệu cổ phiếu của Công ty CP Đầu tư xây dựng Bình Chánh. Sau thương vụ này, Khang Điền nâng tỷ lệ sở hữu lên mức 57,31%, mở đường cho chiến lược tăng quy mô quỹ đất.
Dù vậy, Công ty xây dựng Bình Chánh vẫn còn nắm quỹ đất lớn vào hàng nhất nhì tại Tp.HCM khi sở hữu 24 dự án đang triển khai, tổng diện tích gần 400ha, tập trung chủ yếu ở Bình Tân, Bình Chánh.
Đại diện Công ty Khang Điền cho biết chiến lược của doanh nghiệp này là từng bước mở rộng quỹ đất, đầu tư các dự án mới về khu vực Tây Nam Tp.HCM ở phân khúc nhà thấp tầng, chung cư, khu công nghiệp và bất động sản thương mại.
Nhìn chung các doanh nghiệp Việt thuận lợi hơn nhiều so với khối ngoại khi thâu tóm quỹ đất. Với khối ngoại, việc trực tiếp chuẩn bị quỹ đất để phát triển bất động sản khó khăn hơn nhiều do vướng các thủ tục pháp lý, vì thế họ thường tiếp cận quỹ đất tại Việt Nam bằng cách hợp tác hoặc mua cổ phần của doanh nghiệp trong nước.
Chẳng hạn, hồi tháng 3, Công ty TNHH Keppel Land (Singapore) đã ký kết thỏa thuận đầu tư có điều kiện để nắm giữ 40% cổ phần tại Công ty TNHH Empire City (chủ đầu tư một dự án cao tầng tại Thủ Thiêm). Thương vụ này theo tiết lộ của Keppel có trị giá là 93,9 triệu USD. Nhờ nắm số cổ phần này mà Keppel Land có cơ hội tham gia phát triển một dự án có vị trí đắc địa ven sông với diện tích 14,6 ha tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, Tp.HCM.
Phương thức này cũng được Keppel Land thường xuyên áp dụng để dễ dàng tiếp cận quỹ đất sạch phát triển bất động sản tại Việt Nam.
Ngoài những doanh nghiệp kể trên, còn nhiều cái tên khác như Hưng Thịnh, Him Lam, Sacomreal, Phát Đạt… cũng được cho là đang nắm trong tay quỹ đất rất lớn để phát triển dự án bất động sản trong tương lai.
Và chờ thời
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, ôm quỹ đất chờ thời là một hướng đi lâu dài của các chủ đầu tư, nó sẽ giúp cho các doanh nghiệp có một 'hũ gạo' ăn hoài không hết.
Ngoài ra, trong khi nhiều dự án được tung ra thị trường thì việc các doanh nghiệp có quỹ đất lớn triển khai dự án một cách nhỏ giọt cho thấy, họ đánh giá triển vọng thị trường thời gian tới còn tích cực hơn và tạm thời nhường thị trường cho những doanh nghiệp khác phát triển.
Ông Lực cho rằng, với động thái này của các doanh nghiệp, thị trường bất động sản sẽ luôn có sản phẩm mới đáp ứng nguồn cầu của khách hàng, nhưng sẽ có hiện tượng tăng giá dần dần. Bởi đến khi quỹ đất dần cạn kiệt, các doanh nghiệp này mới chọn thời cơ bung quỹ đất làm dự án và khiến giá lên cao hơn.
Trong khi đó, ông Alex Crane, TGĐ Cushman & Wakefield nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam đang được đánh giá cực kỳ hấp dẫn với cả nhà đầu tư trong nước và khối ngoại. Trong năm nay nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng và lợi thế nghiêng về phía những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch.
Ông Alex Crane cũng nhận xét, các nhà đầu tư phát triển bất động sản nước ngoài có thể phải đối mặt với một trong những thách thức lớn, đó là dù có tiềm lực về tài chính nhưng họ lại gặp bất lợi khi muốn có quỹ đất sạch. Phần lớn các quỹ đất lớn hiện nay đều do các công ty Việt Nam nắm giữ. Do đó, thời gian tới có thể sẽ xuất hiện xu hướng đẩy mạnh liên doanh giữa các công ty nội địa và khối ngoại. Đây cũng là cơ hội để nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận quỹ đất nhanh hơn để phát triển dự án.
Đánh giá về xu thế bắt tay trên thị trường địa ốc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, liên kết và hợp tác toàn phần, hoặc từng phần để tận dụng lợi thế của nhau (đặc biệt lợi thế quỹ đất lớn nhất) giữa các doanh nghiệp là xu thế tích cực. Động thái này sẽ hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc.
Ông Châu cũng cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản, việc hợp tác đòi hỏi tính minh bạch rất cao, không chỉ cần sự tương đồng về chiến lược, các bên còn cần có tầm nhìn nhất quán. Vì thế, việc liên kết giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước không thuần túy vì mục tiêu quỹ đất, mà còn nâng bước nhau lên tầm cao mới.
Thế nhưng, ông Châu cũng cảnh báo, việc ôm đất cũng là con dao hai lưỡi. Sở hữu quỹ đất lớn thì phải có năng lực triển khai nhanh, hiệu quả thì nguồn vốn nằm trong đất mới được luân chuyển. "Nếu cứ ôm quỹ đất mãi mà không làm gì sẽ đẩy chi phí lên cao, có thể khiến doanh nghiệp khó khăn, mất thanh khoản", ông Châu nói.
