Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức công bố danh sách 40 ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định, nếu muốn được bảo lãnh, doanh nghiệp phải có tiền hoặc tài sản ký quỹ tương đương với giá trị bảo lãnh, đồng thời đóng phí 2% giá trị bảo lãnh. Toàn bộ chi phí sẽ hoạch toán vào giá thành.
Cần thẩm định năng lực chủ đầu tư trước khi mua nhà. Ảnh minh họa: CTV.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà tính toán, nếu phải đi vay từ các tổ chức tín dụng sẽ làm giá nhà lên rất cao. Phương thức bảo lãnh giúp người mua có điều kiện và thời gian tiết kiệm. Từ khi bán nhà đến nhận nhà ít phải 2 năm, nhiều phải 3, 4 năm. Trong thời gian đó, khách hàng chỉ phải trả khoản tiền khiêm tốn. Còn những lần sau sẽ trả theo tiến độ. Như vậy, người mua nhà có tư tưởng tiết kiệm và lo được kinh phí trả tiền nhà.
Nhưng dù chấp nhận mất phí, quyền lợi khách hàng liệu có được bảo đảm? Đa phần những vụ tranh chấp phát sinh không phải vì lãi suất hay giá cả, chủ yếu là những vấn đề liên quan đến pháp lý, tiến độ. Nhiều nhà đầu tư còn non kinh nghiệm và các khách hàng vẫn liên tục vấp phải vô số vấn đề pháp lý như thuế phí, thủ tục,...
Ngoài ra, một số chủ đầu tư khi bán nhà chỉ cung cấp những điều thuận lợi như tiện ích khi sử dụng, vị trí mặt bằng,… Khách hàng sẽ dễ bị cuốn vào các lời giới thiệu mà bỏ qua tính pháp lý đầy đủ của một dự án nhà ở. Tất nhiên, đối với những trường hợp này, khách hàng sẽ là người chịu thiệt hại nhiều nhất.
Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO cho rằng, để tránh rủi ro khi mua nhà, điều quan trọng đầu tiên cần chú ý là uy tín của chủ đầu tư. Nếu kinh doanh bài bản, nghiêm túc, tử tế, thì chủ đầu tư sẵn sàng chia sẻ quyền lợi vì khách hàng. Trái lại thì không giấy tờ, cam kết, quy định nào ràng buộc được chuyện chắc chắn không có sự bội ước, lật lọng và tránh khỏi được sự đổ bể, phá sản.
Bên cạnh uy tín của chủ đầu tư, vai trò của các Ngân hàng trong quy
trình huy động vốn cho dự án rất quan trọng
Song, pháp lý vẫn là điều tối thiểu mà người mua nhà không thể bỏ qua. Nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì phải biết được ít nhất 3 điều kiện chính:
Một là, dự án đó có giấy phép xây dựng không, tức có hợp pháp hay không.
Hai là, dự án đó đã được Sở Xây dựng cho phép bán, nghĩa là đã xây xong móng và đủ điều kiện để bán nhà hay chưa.
Ba là, dự án đó có bảo lãnh mua bán nhà của ngân hàng nào. Nếu không có điều kiện tìm hiểu hai điều kiện đầu thì có thể dựa vào điều kiện thứ ba là đủ, bởi Ngân hàng chỉ thực hiện bảo lãnh khi đã bảo đảm hai điều kiện trước.
Về tính pháp lý của dự án, người mua nhà có thể tìm hiểu thêm tại các nơi liên quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cơ quan Thuế, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp),… Pháp luật cũng quy định nhiều điều kiện để mua bán nhà ở, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng người mua nhà có thể không nắm hết hoặc khó nắm bắt một cách chính xác các điều kiện đó.
Do đó, khách hàng chỉ cần tập trung chủ yếu vào việc có bảo lãnh thật của Ngân hàng hay không, thay vì phải tìm hiểu, đánh giá nhiều yếu tố pháp lý. Tốt nhất là dựa vào văn bản bảo lãnh việc bán nhà của Ngân hàng thương mại. Do Ngân hàng phải chịu trách nhiệm về nghĩa vụ giao nhà cho người mua, nếu không sẽ phải đền bù tiền cho người mua, nên họ sẽ phải bảo đảm các điều kiện pháp lý cũng như thực tế an toàn cao nhất.
Như vậy, bên cạnh uy tín của chủ đầu tư, các Ngân hàng cũng có vai trò quan trọng trong quy trình huy động vốn cho dự án. Các dự án BĐS được Ngân hàng đặt niềm tin xem như đã vượt qua bài thi “sát hạch” quan trọng về tính pháp lý dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Dù đảm bảo được tính pháp lý cho khách hàng, song các Ngân hàng sẽ khó có thể kiêm luôn vai trò kiểm soát chất lượng dự án. Vì vậy, dưới góc độ Ngân hàng, bà Nguyễn Thuý Hạnh, Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân, NH PVcomBank cho rằng, năng lực, uy tín của chủ đầu tư là rất quan trọng, khách hàng nên chủ động trong việc lựa chọn dự án, nếu không đầu tư vào sẽ rất rủi ro.
